Acheter un bien immobilier selon les principes de la finance islamique

Filiale de droit français à 100% du groupe Banque Populaire du Maroc, la banque Chaabi du Maroc a été créée en 1972. Présente dans sept pays d’Europe, elle est particulièrement active en France, où elle possède 19 agences qui gèrent les comptes de 14000 clients. Initialement dédiée à la promotion des opérations de collecte et de transfert d’épargne des Marocains du monde vers leur pays d’origine, elle a élargi ses activités depuis les années 90. Avec Kacem Ibn Abdeljalil, directeur adjoint marketing et Delphine Roger Chef de projet chez Chaabi Bank.

Depuis quand la Chaabi Bank propose-t-elle des services correspondant aux principes de la finance islamique?
La finance islamique a fait très souvent l’actualité ces dernières années notamment avec la parution des instructions fiscales en août 2010. On peut dire aujourd’hui que le marché est mûr, certaines études de marchés ont révélé un vrai potentiel. Le moment était donc venu, en tant qu’acteur bancaire, de nous lancer.C’est ainsi qu’en 2011, après une année de mise en place, nous avons lancé une « islamique window », en devenant la première banque française à commercialiser un compte de dépôt compatible avec les principes et les préceptes de la finance islamique. En 2012, nous avons élargi notre gamme de produits en proposant à nos clients un produit de financement immobilier conforme à l’opération islamique connue sous le nom « mourabaha ». Nous prévoyons de lancer un compte courant à destination des entreprises et des associations, toujours selon ces principes, au cours du dernier trimestre 2013.

Quelles sont les principales règles de la finance islamique?
Tout d’abord les investissements sont adossés à des actifs ou services réels et « palpable », avec une sélection rigoureuse et précise des secteurs d’activités. Comme vous devez vous en douter, en finance islamique il y a des secteurs d’activités comme l’alcool ou les jeux de hasard, qui sont prohibés.Par ailleurs, l’argent est un simple moyen d’échange, il ne peut par conséquent, à lui seul, faire l’objet d’un contrat ou être utilisé comme un moyen de réaliser un profit.La finance islamique se distingue par le fait qu’elle privilégie les investissements participatifs où « prêteur et emprunteur » deviennent partenaires et partagent les risques. Les termes fondamentaux des contrats sont clairement définis sans aucun élément d’incertitude.Parmi les autres règles, il y a la prohibition de la spéculation excessive et du « commerce » de la dette (une créance ne peut en effet être considérée comme un actif pouvant s’échanger à titre onéreux à l’inverse de ce qui se fait en finance conventionnelle avec les titres obligataires par exemple) ou bien encore l’interdiction de la vente à découvert (on ne peut, en effet, vendre ce qui ne nous appartient pas).

Qu’est-ce que la mourabaha?
Il s’agit plus précisément, pour le sujet qui nous intéresse ici, d’une mourabaha avec ordre d’achat pour financer un bien immobilier. C’est un contrat aux termes duquel un propriétaire vend un actif à un intermédiaire financier – la banque en l’occurrence – qui le revend ensuite à son client moyennant une marge bénéficiaire, contractuelle, connue au moment de la signature du contrat. Dans la pratique, en France, la banque n’intervient pas dans la négociation du prix d’achat avec le vendeur initial car c’est généralement le client qui identifie le bien et négocie son prix de vente.Le principe à retenir est que la banque ne peut vendre un produit qu’elle ne possède pas. Dès lors que la banque procède au financement du bien, elle doit d’abord en devenir réellement propriétaire, et donc assumer pleinement les risques inhérents avant la revente finale à son client. C’est cette prise de risque qui lui donne droit à un profit sur l’opération concernée. Une fois la revente effective, la banque transfère la propriété du bien au client final, qui en devient ainsi seul et unique propriétaire.

Est-il possible pour un client qui s’est fait financer son bien de façon conventionnelle de racheter ce premier prêt avec une mourabaha?
Non, car les opérations d’achats de crédit ne sont pas autorisées. Le vendeur et le client ne peuvent donc pas être une seule et même personne dans 2 opérations de mourabaha successives. Cependant, il existe des techniques qui sont compatibles avec le droit musulman et qui permettent un rachat de crédit mais la fiscalité française n’est pas encore adaptée pour ce type de montage (en l’état actuel des choses, l’opération serait trop couteuse pour le client).

Les achats sur plans sont-ils possibles?
Oui, mais pas avec la technique de la Mourabaha dans laquelle le bien doit exister réellement au moment de sa vente. En fait, l’idée principale à retenir est que la finance islamique n’est pas un commerce d’argent mais de biens. Il existe néanmoins des contrats islamiques qui permettent de vendre des biens à construire (donc sur plan), mais nous ne les avons pas encore commercialisés. Ils présentent quelques complexités juridiques d’une part, et d’autre part nous avons déjà une très forte demande pour des biens déjà construits à laquelle il faut faire face. Par conséquent, nous étudierons le financement sur plan dans un plus long terme.

Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement?
La banque applique bien évidemment la même procédure pour ce qui concerne les incidents de paiement relatifs au produit « mourabaha » que pour ceux de la finance conventionnelle. Cependant, dans le cadre de la « mourabaha », la banque ne prélève pas d’agios mais exige une indemnité forfaitaire par échéance de retard. Il faut également savoir que sur les sanctions financières payées par le client, seul le coût de traitement de l’impayé est encaissé par la banque, le reste de la somme étant reversé à une œuvre caritative, comme l’exige la finance islamique.

Et en cas de remboursement par anticipation?

Quelle que soit la durée de remboursement, le client paiera le même prix en cas de remboursement anticipé.

En termes de coût, comment se situe la mourabaha par rapport à un emprunt à taux fixe?

Nous nous sommes positionnés de façon à être dans le même ordre de coût que pour la finance conventionnelle.
Qui sont les clients qui souscrivent à une mourabaha?
Il s’agit d’une clientèle jeune, avec une moyenne d’âge de 36 ans. Ce sont en général des primo accédants ayant un apport personnel assez important – environ 36% du programme d’investissement- ce qui est rare en finance conventionnelle. Des clients à forte capacité d’épargne donc, qui s’étaient probablement abstenus d’investir tant qu’ils n’avaient pas trouvé de produit correspondant à leur demande.

Des non-musulmans se sont-ils adressés à vous pour des demandes de mourabaha?
Les principes de la finance islamique sont avant tout des principes Ethique (avec un grand E) et universels. Chaabi Bank est une banque française traditionnelle ouverte à tous qui a ajouté, à son catalogue, des nouveaux produits. Si ceux-ci ont une spécificité islamique, il n’en reste pas moins qu’ils ne sont absolument pas réservés aux individus de confession musulmane. Bien au contraire, tout le monde peut y souscrire.

Comment faites-vous connaître votre offre?
Nous nous faisons connaître par le tissu associatif et la participation régulière à des conférences sur le thème de la finance islamique. Ensuite, le premier canal d’entrée vers la banque est notre centre téléphonique de relations clients.